آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها متن کامل+اصلاحات آن 

آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها (متن کامل+اصلاحات) را در زیر به صورت کامل مطالعه کنید

آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها مصوب ۱۳۴۳

ماده ۱ – مالکیت در آپارتمان‌های مختلف و محل‌های پیشه و سکنای یک ساختمان شامل دو قسمت است.‌مالکیت قسمت‌های اختصاصی و مالکیت قسمتهای مشترک.

‌ماده ۲ – قسمتهای مشترک مذکور در این قانون عبارت از قسمتهایی از ساختمان است کهحق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل‌پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می‌گیرد به طور کلی قسمتهایی که برایاستفاده اختصاصی تشخیص داده‌نشده است یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چندنفر از مالکین تلقی نشده از قسمتها مشترک محسوب می‌شود مگر آن که تعلق آن بهقسمت‌معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد.

‌ماده ۳ – حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حصه او در قسمت‌های مشترک غیر قابلتفکیک بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصی به‌هر صورتی که باشد انتقال قسمت مشترکقهری خواهد بود.

‌ماده ۴ – حقوق و تعهدات و همچنین حصه هر یک از مالکین قسمتهای اختصاصی از مخارجقسمتهای مشترک متناسب است با نسبت مساحت‌قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمتهایاختصاصی تمام ساختمان به جز آنچه که به موجب این قانون استثناء شده باشد یا این کهقرارداد‌مالکین ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش‌بینی کردهباشد.

‌ماده ۵ – انواع شرکتهای موضوع ماده ۲۰ قانون تجارت که به قصد ساختمان خانه وآپارتمان و محل کسب به منظور سکونت یا‌پیشه یا اجاره یا فروش تشکیل می‌شود از
انجام سایر معاملات بازرگانی غیر مربوط به کارهای ساختمانی ممنوعند.

‌ماده ۶ – چنانچه قراردادی بین مالکین یک ساختمان وجود نداشته باشد کلیه تصمیماتمربوط به اداره و امور مربوط به قسمت‌های مشترک به‌اکثریت آراء مالکینی است که بیشاز نصف مساحت تمام قسمت‌های اختصاصی را مالک باشند.
‌تبصره – نشانی مالکین برای ارسال کلیه دعوتنامه‌ها و اعلام تصمیمات مذکور در اینقانون همان محل اختصاصی آنها در ساختمان است مگر این‌که مالک نشانی دیگری را در همان شهر برای این امر تعیین کرده باشد.

‌ماده ۷ – هر گاه یک آپارتمان یا یک محل کسب دارای مالکین متعدد باشد مالکین یاقائم مقام قانونی آنها مکلفند یک نفر نماینده از طرف خود برای‌اجرای مقررات اینقانون و پرداخت حصه مخارج مشترک تعیین و معرفی نمایند در صورتی که اشخاص مزبور بهتکلیف فوق عمل نکنند رأی اکثریت‌بقیه مالکین نسبت به تمام معتبر خواهد بود مگر اینکه عده حاضر کمتر از ثلث مالکین باشد که در این صورت برای یکدفعه تجدید دعوت خواهدشد.

‌ماده ۸ – در هر ساختمان مشمول مقررات این قانون در صورتی که عده مالکین بیش از سهنفر باشد مجمع عمومی مالکین مکلفند مدیر یا مدیرانی‌از بین خود یا از خارج انتخابنمایند طرز انتخاب مدیر از طرف مالکین و وظایف و تعهدات مدیر و امور مربوط به مدتمدیریت و سایر موضوعات‌مربوطه در آیین‌نامه این قانون تعیین خواهد شد.

‌ماده ۹ – هر یک از مالکین می‌تواند با رعایت مقررات این قانون و سایر مقرراتساختمانی عملیاتی را که برای استفاده بهتری از قسمت اختصاصی‌خود مفید می‌داند انجام دهد هیچیک از مالکین حق ندارند بدون موافقت اکثریت سایر مالکین تغییراتی درمحل یا شکل در یا سردر یا نمای خارجی در‌قسمت اختصاصی خود که در مریی و منظر باشدبدهند.

‌ماده ۱۰ – هر کس آپارتمانی را خریداری می‌نماید به نسبت مساحت قسمت اختصاصیخریداری خود در زمینی که ساختمان روی آن بنا شده یا‌اختصاص به ساختمان دارد مشاعاًسهیم می‌گردد مگر آن که مالکیت زمین مزبور به علت وقف یا خالصه بودن یا علل دیگرمتعلق به غیر باشد که در این‌صورت باید اجور آن را به همان نسبت به پردازد مخارجمربوط به محافظت ملک و جلوگیری از انهدام و اداره و استفاده از اموال و قسمتهایمشترک و‌به طور کلی مخارجی که جنبه مشترک دارد و یا به علت طبع ساختمان یا تأسیساتآن اقتضا دارد یک جا انجام شود نیز باید به تناسب حصه هر مالک‌به ترتیبی که درآیین‌نامه ذکر خواهد شد پرداخت شود هر چند آن مالک از استفاده از آنچه که مخارجبرای آن است صرفنظر نماید.

‌ماده ۱۱ – دولت مکلف است ظرف سه ماه پس از تصویب این قانون آیین‌نامه‌های اجراییآن را تهیه و بعد از تصویب هیأت وزیران به مورد اجرا به‌گذارد.
‌دولت مأمور اجرای این قانون است.

قانون بالا مشتمل بر یازده ماده و یک تبصره که در تاریخ دوم دی ماه یک هزار و
سیصد و چهل و سه به تصویب مجلس سنا رسیده بود در جلسه روز‌یکشنبه شانزدهم اسفند
ماه یک هزار و سیصد و چهل و سه به تصویب مجلس شورای ملی رسید.

[irp]

آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها مصوب ۱۳۴۷

ماده ۳ ـ قسمتهایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آنها که به‌طور مستقیم و یا غیر مستقیم مورد استفاده تمام شرکا می‌باشد قسمتهای مشترک محسوب می‌گردد و نمی‌توان حق انحصاری برآنها قایل شد.

تبصره ـ گذاردن میز و صندلی و هر نوع اشیای دیگر و همچنین نگاهداری حیوانات در قسمتهای مشترک ممنوع است‌.

قسمتهای مشترک در ملکیت مشاع تمام شرکای ملک است‌، هرچند که در قسمتهای اختصاصی واقع شده باشد و یا از آن قسمتهاعبور نماید.ماده ۴ ـ قسمتهای مشترک مذکور در ماده ۲ قانون تملک آپارتمانها عبارت است از:

الف ـ زمین زیربنا خواه متصل به بنا باشد یا بنا بوسیله پایه روی‌آن قرار گرفته باشد.  ب ـ تاسیسات قسمتهای مشترک از قبیل چاه آب و پمپ‌، منبع ‌آب‌، مرکز حرارت و تهویه‌، رختشویخانه‌، تابلوهای برِ، کنتورها،تلفن مرکزی‌، انبار عمومی ساختمان‌، اتاق سرایدار در هر قسمت بناکه واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن‌، چاه‌های فاضلاب‌،لوله‌ها از قبیل (لوله‌های فاضلاب‌، آب‌، برِ، تلفن‌، حرارت مرکزی‌،تهویه مطبوع‌، گاز، نفت‌، هواکش‌ها، لوله‌های بخاری‌) گذرگاههای ‌زباله و محل جمع‌آوری آن و غیره‌.پ ـ اسکلت ساختمان‌.

تبصره ـ جدارهای فاصل‌بین قسمتهای‌اختصاصی ‌، مشترک بین‌آن قسمتها است‌. مشروط بر اینکه جزء اسکلت ساختمان نباشد.ت- درها و پنجره‌ها ـ راهروها ـ پله‌ها ـ پاگردها ـ که خارج ازقسمتهای اختصاصی قرار گرفته‌اند.ث –تاسیسات مربوط به راه پله از قبیل وسایل تأمین‌کننده‌روشنایی‌، تلفن و وسایل اخبار و همچنین تاسیسات مربوط به آنهابه استثنای تلفن‌های اختصاصی‌، شیرهای آتش‌نشانی‌، آسانسور ومحل آن‌، محل اختتام پله و ورود به بام و پله‌های ایمنی‌.

ج ـ بام و کلیه تاسیساتی که برای استفاده عموم شرکا و یا حفظ‌بنا در آن احداث گردیده است‌.

ح ـ نمای خارجی ساختمان‌.

خ ـ محوطه ساختمان‌، باغ‌ها و پارکها که جنبه استفاده عمومی‌دارد و در سند اختصاصی نیز ثبت نشده باشد.

بخش دوم‌: اداره امور ساختمان

فصل اول‌: مجمع عمومی‌
طرز انتخاب و وظائف و تعهدات مدیر

ماده ۵ ـ در صورتی که تعداد مالکین از سه نفر تجاوز کند،مجمع عمومی مالکین تشکیل می‌شود.ماده ۶ ـ زمان تشکیل مجمع عمومی مالکین اعم از عادی یافوِق العاده‌، در مواردی که توافقنامه‌ای بین مالکین تنظیم نشده است‌به موجب اکثریت مطلق آرای مالکینی خواهد بود که بیش از نصف مساحت تمام قسمت‌های اختصاصی را مالک باشند و در صورت‌عدم حصول اکثریت مزبور، زمان تشکیل مجمع عمومی با تصمیم‌حداقل سه نفر از مالکین تعیین خواهد شد.

ماده ۷ ـدر اولین جلسه مجمع عمومی‌، ابتدا رئیس مجمع‌عمومی تعیین خواهد شد و سپس در همان جلسه مدیر یا مدیرانی ‌از بین مالکین و یا اشخاصی خارج از انتخاب می‌شود. مجمع‌عمومی مالکین باید لااقل هر سال یک ‌بار تشکیل شود.

ماده ۸ ـ برای رسمیت مجمع‌، حضور مالکین بیش از نصف‌مساحت تمام قسمتهای اختصاصی با نماینده آنان ضروری است‌.

تبصره ـ در صورت عدم حصول اکثریت مندرج در این ماده‌جلسه برای پانزده روز بعد تجدید خواهد شد، هرگاه در این جلسه ‌هم اکثریت لازم حاصل نگردید جلسه برای پانزده روز بعد تجدید و تصمیمات جلسه اخیر با تصویب اکثریت عده حاضر معتبر است‌.

ماده ۹- کسی که به عنوان نماینده یکی از شرکاء تعیین شده‌باشد قبل از تشکیل جلسه مجمع عمومی وکالتنامه معتبر خود را به‌مدیر یا مدیران ارائه نماید.

تبصره ـ در صورتی که مالک قسمت اختصاصی‌، شخصیت‌حقوقی باشد نماینده آن طبق قوانین مربوط به شخصیتهای حقوقی‌معرفی خواهد شد.

ماده ۱۰ ـ هرگاه چند نفر، مالک یک قسمت اختصاصی باشندباید طبق ماده ۷ قانون تملک آپارتمان‌ها از طرف خود یک نفر رابرای شرکت در مجمع عمومی انتخاب و معرفی نمایند.

ماده ۱۱- مجمع عمومی شرکاء دارای وظایف و اختیارات زیرمی‌باشد:
الف ـ تعیین رئیس مجمع عمومی‌.
ب ـ انتخاب مدیر یا مدیران و رسیدگی اعمال آنها.
پ ـ اتخاذ تصمیم نسبت به اداره امور ساختمان‌.
ت ـ تصویب گزارش مربوط به درآمد و هزینه‌های سالانه‌.
ث – اتخاذ تصمیم در ایجاد اندوخته برای امور مربوط به حفظ ونگاهداری و تعمیر بنا.
ج ـ تفویض اختیار به مدیر یا مدیران به منظور انعقاد قراردادهای‌لازم برای اداره ساختمان‌.

ماده ۱۲ ـ کلیه تصمیمات مجمع عمومی شرکاء باید درصورتجلسه نوشته و به وسیله مدیر یا مدیران نگهداری شود.
تبصره ـ تصمیمات متخذه مجمع باید ظرف ده روز به وسیله‌مدیر یا مدیران به شرکاء غایب اطلاع داده شود.

ماده ۱۳ ـ تصمیمات مجمع عمومی بر طبق ماده ۶ قانون برای‌کلیه شرکاء الزام‌آور است‌.

فصل دوم‌: اختیارت و وظایف مدیر یا مدیران‌

ماده ۱۴ ـ مدیر یا مدیران مسوول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی می‌باشند.ماده ۱۵- اصلاحی مصوب ۲۸/۱۰/۱۳۵۳ ـ تعداد مدیران باید فرد باشد و مدت ماموریت مدیر یا مدیران دو سال است ولی ‌مجمع عمومی می‌تواند این مدت را اضافه کند و انتخاب مجدد مدیر یا مدیران بلامانع خواهد بود.

ماده ۱۶ ـ در صورت استعفا،  فوت‌، عزل یا حجر مدیر یامدیران قبل از انقضای مدت‌، مجمع عمومی فوِق العاده‌، به منظور انتخاب جانشین تشکیل خواهد شد.
تبصره ۱ ـ در صورتی که سه نفر یا بیشتر از اعضای هیات مدیره به جهات فوق از هیات مدیره خارج شوند، مجمع عمومی ‌فوِق العاده باید به منظور تجدید انتخاب هیات مدیره تشکیل گردد.

ماده ۱۷ ـ تصمیمات مدیران با اکثریت آرا معتبر است‌.

ماده ۱۸-مجمع عمومی یک نفر از مدیران را به عنوان خزانه‌دارتعیین می‌نماید. خزانه‌دار دفتر ثبت درآمد و هزینه خواهد داشت که‌به پیوست قبوض و اسناد مربوطه برای تصویب ترازنامه به مجمع‌عمومی تسلیم و ارائه خواهد داد.

ماده ۱۹ ـ مدیر یا مدیران‌، امین شرکا بوده و نمی‌توانند فرد دیگر را بجای خود انتخاب نمایند.

ماده ۲۰ ـ مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحددر مقابل آتش‌سوزی بیمه نمایند.
سهم هر شریک از حق بیمه با توجه به ماده ۴ قانون بوسیله‌مدیر، تعیین و از شرکا اخذ و به بیمه‌گر پرداخت خواهد شد.

ماده ۲۱ ـ مدیر یا مدیران مکلفند میزان هزینه مستمر و مخارج‌ متعلق به هر شریک و نحوه پرداخت آن را قبل یا بعد از پرداخت‌ هزینه بوسیله نامه سفارشی به نشانی قسمت اختصاصی یا نشانی‌تعیین شده از طرف شریک به او اعلام نمایند.

ماده ۲۲ ـ در کلیه ساختمانهای مشمول قانون تملک آپارتمانهاکه بیش از ده (۱۰) آپارتمان داشته باشد، مدیر یا مدیران مکلفند برای حفظ و نگاهداری و همچنین تنظیف قسمتهای مشترک و انجام سایر امور مورد نیاز بنا، دربانی استخدام نمایند.

ماده ۲۵ ـ هزینه‌های مشترک عبارتست از:الف- هزینه‌های لازم برای استفاده‌، حفظ و نگاهداری عادی‌ ساختمان و تاسیسات و تجهیزات مربوطه‌.ب ـ هزینه‌های اداری و حق‌الزحمه مدیر یا مدیران‌

.فصل چهارم‌: حفظ و نگاهداری تعمیر بنا

ماده ۲۶ ـ در صورتی که بین شرکا توافق شده باشد که‌ هزینه‌های نگاهداری یک قسمت از بنا یا هزینه نگاهداری و عملیات یک جز از تاسیسات فقط به عهده بعضی از شرکا باشد، فقط همین شرکا ملزم به انجام آن بوده و در تصمیمات مربوط به‌این هزینه‌ها تعیین تکلیف خواهند نمود.

ماده ۲۷- مدیر یا مدیران به ترتیبی که مجمع عمومی تصویب‌ می‌کند به‌منظور تامین هزینه‌های ضروری و فوری‌، وجوهی به‌عنوان تنخواه گردان از شرکا دریافت دارند.

[irp]