نکاتی مهم در ارتباط با خرید و فروش ملک با وکیل و وکالتنامه !!
هر شخص حقیقی می تواند برای انجام قرارداد برای خود وکیلی انتخاب نماید توصیه کلی ما این است که حتی الامکان با وکیل مالک معامله انجام ندهید و سعی کنید با شخص مالک قرارداد را امضا کنید؛ با این حال اگر به هردلیلی مجبور شدید با وکیل فروشنده قرارداد امضا کنید، چند نکته را در نظر را در معامله با وکیل و وکالتامه در نظر داشته باشید:
وکالتنامه تنظیم شده در دفاتر اسناد رسمی:
- وکالتنامه می بایست توسط دفاتر اسناد رسمی معتبر و یا سفارت خانه ها ثبت گردیده و مهمور به مهر برجسته باشد. وکالتنامه ای که توسط خود شخص نوشته شده باشد فاقد اعتبار است بعنوان مثال شخصی در یک صفحه با دست خط خود بنویسد فلانی وکیل من است و حق فروش ملک من را دارد این برگه غیر قابل استناد است و نمی توان آن را بعنوان وکالتنامه تلقی نمود.
اطمینان از اصالت وکالتنامه:
- وکالت از لحاظ ماهیتی، عقدی جایز است و با فوت یا جنون طرفین، از بین می رود، حتی اگر چند بار تفویض (منتقل) شده باشد.بنابراین قبل از انجاممعامله می بایست به دفتر خانه ای که وکالت نامه را صادر کرده مراجعه کرده و یا تماس بگیرید و اصالت وکالتنامه را جویا شوید زیرا ممکن است وکیل عزل شده،انصراف داده و یا موکل فوت کرده باشد که در این شرایط وکالتنامه فاقد اعتبار است.همچنین میتوانید صحت و اعتبار وکالتنامه هایی که در کنسولگری های ایران در خارج از کشور تنظیم شده است را از طریق وزارت خارجه بررسی کنید.
وکالت بلاعزل و نکات آن:
- بسیاری از مردم گمان میکنند اگر مالک،وکالت بلاعزل به نام آنها تنظیم کند، مالکیت ملک به آنها منتقل می شود. این یک باور اشتباه است. وکالت بلاعزل، صرفا به منزله نمایندگی و اجازه انتقال از طرف مالک به وکیل، بوده و به منزله انتقال مالکیت مورد وکالت نیست. هیچ کس نمی تواند با وکالت بلاعزل، ادعای مالکیت کند، مگر اینکه مالکیت بر طبق عقودی مثل بیع یا صلح یا هبه به وی، منتقل شده باشد.
- وکالت بلاعزل، با انجام مورد وکالت، دو مقوله مجزا و جداگانه است و انجام مورد وکالت ، توسط خود مالک، منع قانونی نداشته؛ و مالک می تواند همان کاری را که به دیگری وکالت داده خودش انجام دهد و در این صورت عقد وکالت منفسخ می شود.
اطمینان از ممنوع المعامله نبودن:
- همانگونه که خود شخص نباید ممنوع المعامله باشد و بلوغ عقلی داشته باشد این مسئله در رابطه با وکیل نیز صدق می کند وکیل باید دارای بلوغ عقلی باشد.بلعکس اگر خود شخص ورشکسته و یا ممنوع المعامله باشد، اعمال حقوقی وکیل هم بی اعتبار است ولو آنکه وکیل هیچ نوع ممنوعیتی نداشته باشد.
- وکیلی که برای فروش ملک اقدام میکند باید دارای وکالتنامه معتبر بوده و در وکالتنامه مشخصات ملکی که قرار است فروخته شود درج شده باشد. اگر وکالتنامه فاقد موضوع و مشخصات ملک باشد.بنابراین لازم است در متن وکالتنامه قید شود که وکیل حق فروش کلیه املاک موکل خود را دارد. از انجام معامله بواسطه وکالتنامه های کلی که مربوط به اموال منقول وغیرمنقول موکل باشد و یا اینکه موکلین افراد متعددی مانند وراثتی و شراکتی باشند، اجتناب گردد.
حدود اختیارات وکیل:
- در متن وکالتنامه می بایست به موضوع حدود اختیارات وکیل مشخص باشد بعنوان مثال ممکن است شخصی از جانب کسی وکالت داشته باشد و این وکالت فقط برای انجام امور اداری آن ملک داده شده باشد.در متن وکالتنامه می بایست علاوه بر حق فروش ، حق اخذ و مطالبه وجه و ثمن معامله را نیز داشته باشد در صورتی که در متن وکالت نامه حق اخذ ثمن قید نشود و تنها حق فروش قید شده باشد ، درصورت پرداخت وجه به وکیل، تعهد خریدار مبنی بر پرداخت وجه به مالک بر عهده خریدار باقی خواهد ماند به این معنی که وکیل می تواند در رابطه با فروش ملک تصمیم گیری و اقدام نماید ولی مبلغ ناشی از فروش ملک می بایست بدست خود موکل برسد.
- در صورتی که شما به شخصی وکالت بلاعزل در فروش و نقل و انتقال داده باشید نمیتوانید نسبت به معامله صورت گرفته از جانب ایشان اعتراض نمایید.مگر اینکه بتوانید عدم رعایت مصلحت از جانب وی را به اثبات برسانید.اگر شما ملک را به وکیل نفروخته باشید، می توانید مبلغ فروش ملک را از وکیل مطالبه و دریافت کنید. همچنین این عمل وکیل ممکن است مصداق خیانت در امانت باشد و قابل شکایت در دادگاه خواهد بود. بهتر است از قبل از طرح شکایت، اظهارنامه ای به شخص وکیل فرستاده و از او پرداخت وجه را مطالبه کنید.
