آموزش نوشتن مبایعه نامه (نگارش مبایعه نامه)
سلام ! یکی از مهارت های مورد نیاز برای هر مشاور املاک و یا مدیر قرارداد نحوه صحیح نکارش و تنظیم مبایعه نامه و قرارداد نویسی املاک است.این موضوع به قدری مهم است که برای مدیرانی که تجربه کافی ندارند و یا به صورت تخصصی آموزش ندیده اند به شدت دردسر آفرین می شود و باعث خجالت خود و مشاوران املاک خواهد شد.
در نوشتن مبایعه نامه هر کلمه ای میتواند روند کلی قرارداد را خراب کند و در آینده مشکلاتی را برای شخص کاتب و خریدار و فروشنده ایجاد کند که در اکثر مواقع نیز تبعات جبران ناپذیری رو در پی خواهد داشت.
ممکن است بابت هر کلمه موجود در مبایعه نامه از شما سوال شود و اگر معنای کلمه و آثار آن را ندانید……
هر کلمه ای که در مبایعه نامه وجود دارد و یا این که مدیرقرارداد آن را اضافه میکند باید توانایی پاسخ به آن را داشته باشد و هر قسمت اون رو به طرفین تفهیم کامل کند.
هرگز این نکته را فراموش نکنید که همیشه با کوچک ترین مشکلی در قرارداد و بین طرفین انگشت اتهام به سوی مشاور املاک و نویسنده ی مبایعه نامه است. پس اگر در این زمینه آموزش ندیده اید با ما همراه باشید.
از آنجایی که اکثر کلمات به کار رفته در مبایعه نامه نیز از زبان عربی استفاده شده این موضوع را کمی سخت تر نیز کرده است. ولی نگران نباشید !!!
شما با آموختن و درک موضوعات مختلف مبایعه نامه میتوانید خود و طرفین قرارداد را از مشکلات احتمالی نجات دهید
گروه آموزشی سروش مقدسی افتخار دارد کی طی یک دوره آموزشی کامل و جامع در طول یک ساعت و نیم پادکست (فایل صوتی) آموزشی این اصول را درس به درس و قدم به قدم به شما آموزش دهد
دریافت آموزش تنظیم مبایعه نامه
ولی در ادامه این مطلب قصد داریم به چند نکنه طلایی در خصوص تنطیم مبایعه نامه را با شما به اشتراک بگداریم:
- دقت کنید تا مشخصات طرفین بهدرستی و کامل مطابق باکارت ملی و یا شناسنامه درج گردد.
- در مورد املاک با مالکیت شرکا و یا ورثه ،اسامی تمامی شرکا/وراث با میزان سهم ارث و مطابق با گواهی انحصار وراثت،علاوه بر اینها گواهی مالیات بر ارث نیز اخذ شود.
- در قراردادهایی با مالکیت شرکا/ ورثه ، بهتر است تمامی مبالغ پرداختشده در هر مرحله از قرارداد در قالب چکهای (شخصی و یا بانکی)مطابق با قدرالسهم به تکتک شرکا/ورثه جداگانه پرداخت و از هریک رسید جداگانه دریافت گردد
- متراژ دقیق ملک حتی به دسیمتر ثبت گردد و چنانچه در مورد املاک در حال ساخت متراژ دقیق مشخص نیست ،متراژ حدودی و مطابق جواز ساخت قید گردد بهطور مثال حدوداً ۶۵ مترمربع و دربند توضیحات توافق گردد که اضافه و یا کمبود متراژ به چه نحوی محاسبه خواهد گردید.
- شماره پارکینگ و انباری و متراژ هریک بهدرستی مشخص گردد و چنانچه پارکینگ مزاحم است و یا پارکینگی حق عبور از این پارکینگ را دارد در قسمت توضیحات بهطور واضح بیان گردد.
- شماره طبقه بر اساس سند ذکر شود و از بیان شماره طبقه رؤیتی خودداری گردد.
- میزان ضرر زیان فسخ قرارداد بهدرستی قید شود (معمولاً ۱۰تا ۲۰ درصد قیمت مورد معامله)علاوه بر این در قسمت توضیحات قید گردد که این ضرر زیان هم شامل فروشنده و هم شامل خریدار است.
- میزان ضرروزیان روزانه نیز بهدقت تنظیم گردد(معمولاً ۱تا ۲ برابر اجاره روزانه ملک)
- تاریخ تنظیم سند بهدرستی و بطور واضح بیان گردد ،دقت کنید که آن روز تعطیل رسمی نبوده و از بیان تاریخهای حدودی و مبهم خودداری نمایید و چنانچه معامله دیگری انجام دادهاید با طرف آن معامله نیز هماهنگی کنید.
- سعی کنید پرداختهای خود را بهصورت چک انجام دهید از نوشتن چک حامل خودداری کرده و در متن چک این عبارت را درج نمایید:
وجه ثمن اول قرارداد:”در وجه”نام و نام خانوادگی فروشنده”بابت ثمن اول مبایعهنامه شماره(شماره ثبت قرارداد) تاریخ مربوط به پلاک ثبتی شماره …”
وجه تحویل ملک: “در وجه”نام و نام خانوادگی فروشنده”بابت تحویل ملک موضوع مبایعهنامه شماره(شماره ثبت قرارداد) تاریخ مربوط به پلاک ثبتی شماره …” - در صورتی که ملک در اختیار مستاجر باشد باید مدت زمان تخلیه آن در قرارداد به درستی قید شود .بهترین روش در این خصوص تنظیم قرارداد اجاره نامه با مالک جدید و امضای همزمان با تنظیم سند در دفترخانه است.
چجوری می تونیم با کارشناسانتون در ارتباط باشیم
با شماره 09981858484 تماس بگیرید
(املاک سعادت ))
( مهندس و کارشناس و مشاور )
**** ارائه دهند خدمات تخصصی و نوین املاک در مشهد****
((دیدگاه ،شما آیند شماست))
معمولا در قرار داد های قولنامه رو باید سیستمی ثبت کرد نه دستی ولی قولنامه دست نویس با رعایت نکات زیر می تواند در مراجع قانونی قابل قبول باشد و عدام رعایت این نکات برای طرفیم قرار داد و مشاور املاک باعث مشکلات زیادی میشود
1- در هنگام تنظیم قولنامه از یک خودکار بایک رنگ استفاده شود و دست خط ها هم یکی باشد و تایم نوشتن قرار دادو امضا طرفین بیشتر از یک هفته نباشد تا احتمال ادعای دستکاری قولنامه وجود نداشته باشد(( نکته مهم هیچ وقت در متن قولنامه که قبلا نگارش شده است متن اضافه نکنید مثلا قرار اجاره خانه که دوباره می خواهد تمدید کند رو هم دوبار در یک برگه اجاره نامه جدید تنظیم کنید و در قرار داد قبلی دست نبورید که فردا محکوم نشوید))
2- تمام تاریخ مثل تاریج نوشتن تاریخ توافق و تاریخ تحویل ملک حتما در همان روز قولنامه نوشته شود
3- مشخصات طرفین حتما دقیق نوشته شود و مهم که ادرس طرفینو شماره تماس هم دقیق باشد تا در صورت بروز مشکا ابلاغیه به ادرس دقیق ارسال شدو طرف مقاب نتولند رای قیابی دریافت کند
3- ادرس دقیق ملک و مشخصات دقیق در قولنامه بنویسید مثلا ( در بسیاری از املاک مشاهد میشود که فرق بین اعیان و عرصه در متن نگارش قولنامه راعایت نمی شود مثل خانه ویلای با 125 متر زمین و 90 متر ساختمان را باید به این صورت در قرار داد نگارش کرد 90متر اعیان در بخش متن مربوطه اعیان و125 متر عرصه زمین در بخش متن مربوطه ولی بسیاری از قولنامه در هر دوی این بخش متن های متراژ کل زمین رو مینویسند))
4- نگارش مبلغ 10 تا 20 درصد قیمت کل ملک به عنوان وجه التزام و یا پشیمانی ملک +وجه التزام روز شما در صورتی که به مشکل خوردید و روند قضایی طی شده هزینه اتلاف وقت و کاهش ارزش سرمایه( مثلا 8 ماه روند قضایی طول کشید) +حق کمیسیون در صورت پشیمانی هر طرف قرار داد تا اتمام کامل پرداخت ها و تحویل ملک و تنظیم سند و…( معمولا بعد فسخ قرار داد نصف کمسیون حق املاک است که این با رعایت این نکته)
5- نحوه امضاء و اثر انگست حتما از دو طرف قرار داد و درصورتی بی سواد یا معلولیت دارد و یا کوهلت سن دارد و… حتما با ذکر توضیحات و الزام حضور شاهد درجه یک قرار داد تنظیم کنید
6- تمام قولنامه چه باک درهگیری و چه دستی از نظر قانون مداراک عادی هستند و برای معتبر شده و اسباط به عنوان عدله محکه پسند و حقانیت باید دو شاهد این متن قرار داد ها را امضا و اثر انگشت حتما کنند البته همیشه سعی کنید کد ملی شاهدید و یا نام و نام خانوادگی در متن قرار داد بنویسند شاهدین
7- بعد نوبت امضاء مشاور املاک است چرا که امضاء مشاور املاک از مهر او معتبر است و بعد مهر( حتما مهر و امضا در حضور شما باشد تا مسئولیت کامل قرار داد شما حال شود در بسیاری از گلاهبرداری قولنامه مذکور بدون مهر و امضاء و نشانی هستند )
8- حتما در تمام قرار داد ها کپی مدارک و اسناد مالکیت ملک و مداراک هویتی طرفین و مدارک مالی رو به رویت و تایید و تصدیق طرفین قرار داد برسونید و درصورت لازم از مشاوره کارشناسان حقوقی و کارشناسان فنی در قرار داد های مبالغ بالا 1 میلیارد استفاده کنید
9- بعد که قولنامه کامل کردید حتما در زمان تحویل به طرفین بابت قولنامه از طرفین رسید قولنامه دریافت کنید
10- البته همیشه بهترین کار مراجع به مشاورین املاک با علم و تجربه و تخصصی کافی است
11- نکته طلاایی در شرایط امروز قیمتی که هروز دیرتر پرداخت کردن ثمن معامله و افزایش جهشی قیمت ملک بهتر است این این نکته و شرط فسخ در قرار داد نوشته شود حق فسخ مالک فروشند درصورت عدم پرداخت کل وحتی جزئی از مقداری مبلغ ثمن توسط خریدار ، فروشند و ملک می تواند قرار دارد مذکور را یک طرف فسخ کند.
12- و این نکته رو هم برای معاملاتی که نقدی انجام نمی شود و چکی است و داری مدت زمان برای پرداخت است لازم وضروری است که خریدار حق هیچ گونه نقل و انتقالی اعم از جزئی و کلی در مورد ملک فوق تا زمان تسویه نهایی به غیر را ندارد( یعنی نمی تواند ملک با چک خریداری کند بعد صورت نقدی و.. به فرد دیگری بفروشد درصورتی که هنوزپول و مبلغ ثمن معامله نداد است با مالک اول )
*****متاسفانه عدم آگهی مردم در مورد نحوه تنظیم قرار داد معاملات ملک باعث بروز چنین مشکلاتی می شود
رعایت نکات مهم در هنگام خرید و فروش ،اجاره
1- مراجعه به واحد های داری جواز کسب (از وزارت صنعت و معدن و تجارت) داری عضویت در (اتحادیه املاک مشهد)
2- احزار هویت طرف مقابل و احزار مدارک مالکیت و مطابقت آن با ملک و فرد توسط خریدار و فروشند و مشاور املاک
3- ثبت تمام قرار داد ها (قولنامه و اجارنامه و…) به صورت کد رهگیری و پرینتی (در سامانه ثبت معاملات و املاک کشور)( براساس ماده 28 قانون نظام صنفی کشور)
4- در هر پرداخت وجه (پول،چک و…) فقط درصورت دریافت رسید و( صورت جلسه از طرف مقابل به امضاء دو نفر شاهد حتما به حساب خود طرف حساب شما واریز شود)
5- تعیین تاریخ دقیق تحویل ملک و تاریخ تنظیم سند در محضر( قرار دادن وجه التزام روزانه در صورت عدم اجرای تعهد از هر طرف)
سعی کنید این نکات بنویسید ودر تمام معاملات یک بار این نکات را چک کنید.
املاک سعادت
مهندس ظفریاری
نکته مهم دیگر براساس تجربه کاری و پایش و بررسی بیشتر از1000 املاک در مشهد بدست آوردم
13- حتما قرار داد یک خط و یک رنگ و فونت باشد و حتما با یک خودکار تمام طرفین قرار داد را امضاء کنند تا معلوم باشد در یک ماکان و یک زمان حضور داشته اند و نکته مهم هیچ وقت تنها به امضاء طرفین قرار داد اکتفا نکید چرا که بنده و مشاور املاک هیچ شناختی نسبت به شکل اصلی و اعتبار امضاء طرفین قرار داد که که مثل دایره یا مربع و مستطیل است را اطلاع نداریم مگر طرف گواهی اصالت امضاء خود را از محضر بیاورد پس گرفتن اثر انگشت واضح الزامی و واجب است در شرایط کرونایی رعایت موارد بهداشتی شستن دست و استفاده از زد عفونی ولی اثر انگشت الزامی است از دو طرف حتما حتی شاهدان
گاهی همین اثر انگشت باعث حفظ آبرو و جان و مال شما میشود در صورت بروز مشکل و مواجه با موارد خاص خودش بهترین مدراک برای اثبات می باشد.
امیدوار مطالب مفید باشد
That is an crucial offers in bolster of victory. soroushmoghadasi.com
http://bit.ly/2KAePbw